Quienes invierten en propiedades para arrendarlas, cumplen un rol fundamental en la economía y la ciudad

Martín Juffe, gerente de Inversiones en Tuin Inversiones.

Con más de un millar de proyectos inmobiliarios analizados en la última década en Chile, el ejecutivo conoce a fondo los múltiples factores que componen la ecuación de precios en este mercado. Por ello, es una voz autorizada a la hora de referirse a las limitantes actuales para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, y cómo estás impactarán en los precios de arriendo y la plusvalía futura. Asimismo, dicha experiencia le permite mirar en perspectiva el escenario de crisis y oportunidad que se abre en la renta residencial.

¿Cómo evalúa el comportamiento de precios de propiedades durante la pandemia?
Se lo resumo con lo señalado en un artículo publicado en agosto recién pasado en el diario británico Financial Times, en el cual se afirma que en los países de la OCDE, las propiedades inmobiliarias aumentaron su valor en un 9,6% real durante el 2020, en lo cual han incidido diversos factores. En concordancia con dicho fenómeno, en Chile los precios de departamentos han aumentado cerca de un 11% real, entre julio 2020 y junio 2021.

Cambio en las condiciones financieras
La Reserva Federal de EE. UU. anticipó en junio un aumento de las tasas de interés para el 2023. ¿Cómo impactará a nivel global esa medida?
El aumento de tasas de interés en Estados Unidos impacta al alza las tasas mundiales, incluida la de nuestro país, porque es una referencia de riesgo para inversionistas. Ya vimos esta semana en Chile que el Banco Central anunció la mayor alza de tasas de los últimos veinte años ante el aumento de la inflación, lo que repercutirá directamente en las tasas de los créditos hipotecarios. A esto se suma la incertidumbre política por las próximas elecciones presidenciales y parlamentarias y el proceso en la Convención Constituyente.

¿Cuánto están influyendo tendencias más bien recientes en el mercado chileno, como los edificios multifamily y los "inversionistas hormigas"?
Ante un alza de tasas, el fenómeno de los edificios multifamily (edificios de un solo dueño destinados a la renta) e inversionistas hormigas (compradores de 1 a 3 departamentos para arrendar) debería ponderar a la baja los precios, ya que se le exigiría un mayor retorno a la inversión. Sin embargo, la escasez de oferta futura de departamentos empujará a que el equilibrio se dé por la vía del aumento del valor de la renta de dichos inmuebles.
Por otro lado, el cambio en las condiciones financieras para comprar departamentos -más pie y solvencia exigidas a los inversionistas por los bancos- provocará mayores tasas de desistimiento en los próximos años, por lo cual las inmobiliarias tendrán un mayor stock de viviendas sin vender y que no podrán ser arrendadas.

Impacto negativo en la oferta futura de departamentos
Volviendo al factor pandemia, ¿qué efectos tendrá la crisis sanitaria en la oferta futura de departamentos?
La pandemia trae consigo elementos que ponderan negativamente en la oferta futura de departamentos, primero porque ha encarecido en aproximadamente un 9% los contratos de construcción de edificios. Esto último, por un mayor tipo de cambio que encarece la importación de elementos como ascensores, grifería y maquinaria para las obras; la provisión por posibles paros forzosos debido a cuarentenas; y el encarecimiento de materias primas, entre otras cosas. Es importante destacar que, por lo general, la construcción representa un 65% del valor de desarrollo de un proyecto.

El impacto de la pandemia, seguramente, se suma en este sentido a otros elementos....
Así es. Otro elemento muy preponderante que limitará el desarrollo de proyectos es la restricción del crédito. Esto se traduce esencialmente en mayores exigencias en la proporción de capital propio de los préstamos bancarios, menores fuentes alternativas de financiamiento y mayor selectividad de los deudores por parte de las instituciones financieras. En concreto, por ejemplo, los bancos estarían financiando una fracción menor del total requerido para el desarrollo inmobiliario.

A eso se suman factores como las mayores demoras en la tramitación de proyectos y los cuestionamientos a las exenciones tributarias (por ejemplo, el beneficio del IVA de Construcción y el DFL2 para grandes inversionistas), que también impactan en la cadena de valor, incrementando costos de desarrollo inmobiliario y valores de venta.

Alza en la demanda y nuevas oportunidades
En ese contexto, ¿de qué manera podría acentuar el impacto en los precios de renta la tendencia alcista de la demanda habitacional?
La menor oferta futura y el aumento constante de la demanda de arriendos debiesen empujar aceleradamente los valores de estos. Si bien los cánones de arriendo han subido un 3% en promedio por año en la última década, este crecimiento debería acentuarse.
De esta manera, y a modo de ejemplo, si uno compra hoy un departamento con un rendimiento de 4,5% anual en UF, y los arriendos suben un 10% anual, en tres años este retorno alcanzaría el 6% anual, aumentando a razón creciente de 0,5% por año aproximadamente.
No hay que olvidar que el aumento en el valor del arriendo tiene relación directa con la plusvalía de la propiedad.

Ante una mayor demanda y una oferta a la baja, ¿qué escenario avizora usted y qué oportunidades se pueden abrir para el inversionista?
El nuevo equilibrio de valores de arriendo debiese ser mayor a futuro, impactando directamente en la plusvalía inmobiliaria, lo cual hace que la oportunidad de inversión cobre mayor atractivo. El inversionista de departamentos para el arriendo tiene la oportunidad hoy de comprar una propiedad con un crédito hipotecario a una tasa un punto porcentual o más alta que antes, pero podría capturar una decena de puntos porcentuales por año de plusvalía asociado a la escasez de oferta futura.

Por último, también hay que considerar que quienes compran propiedades para arrendarlas cumplen un rol fundamental en la economía y la ciudad, al facilitar que miles de familias puedan optar a vivir en lugares relativamente céntricos a precios de arriendo asequibles.

Tuin y una propuesta de valor que marca la diferencia
"La plusvalía inmobiliaria en los últimos 40 años en nuestro país no tiene comparación con ningún instrumento de inversión del mercado de capitales", destaca Martín Juffe. En ese marco, Tuin, una empresa del Grupo Alcalá, comenzó a operar este año con el fin de volver fácil y asequible la inversión en departamentos destinados a la renta para compradores de una a tres unidades, llamados inversionistas hormigas.

¿Cuáles son los elementos diferenciadores de Tuin?
Nuestra empresa compra edificios completos a las inmobiliarias y vende los departamentos unidad por unidad a los inversionistas, ofreciendo al comprador facilidades de crédito para pagar el pie, le firma un contrato de arriendo de la propiedad por cuatro años que cubre adicionalmente el costo de administración, los gastos comunes y la mantención de la vivienda. El comprador, luego de firmar la compraventa se olvida durante cuatro años del aspecto operativo de su departamento. Además, efectuamos el pago del arriendo todos los 5 de cada mes, sin demoras, y en definitiva, con el tiempo el dueño logra capturar la plusvalía de la propiedad.

Dejar el tema en manos de un especialista...
Exactamente, de esta forma invertir en propiedades deja de ser algo tedioso y que implique desgaste y dedicación. Asimismo, Tuin contribuye a masificar los compradores de viviendas que tendrán la posibilidad de ser arrendadas por familias que lo requieren, ayudando de este modo al desarrollo de la ciudad.

Fuente: Diario Financiero